Airbnb em condomínio residencial ganhou uma nova regra após uma importante decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
A Corte decidiu que imóveis em prédios residenciais não podem ser oferecidos livremente para estadias de curta duração sem autorização do condomínio.
A decisão foi tomada pela Segunda Seção do STJ e uniformiza o entendimento do tribunal sobre o uso de apartamentos para hospedagens de curta temporada.
Na prática, proprietários que pretendem explorar o imóvel com alta rotatividade de hóspedes precisam observar a destinação prevista para o condomínio. Em determinados casos, será necessária a aprovação dos demais condôminos.
Airbnb em condomínio: o que decidiu o STJ
O STJ entendeu que a exploração econômica ou profissional de uma unidade residencial por meio de estadias curtas pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.
Assim, o proprietário não pode simplesmente começar a receber hóspedes de curta temporada quando a convenção do condomínio estabelece uso exclusivamente residencial.
Além disso, o tribunal destacou que a forma utilizada para anunciar o imóvel não muda a natureza do negócio.
Ou seja, a regra vale independentemente de o proprietário utilizar o Airbnb, outra plataforma digital, uma imobiliária ou até mesmo anúncios tradicionais.
A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, afirmou que o meio utilizado para disponibilizar o imóvel é irrelevante para sua classificação jurídica.
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Airbnb em condomínio depende de autorização?
Segundo o entendimento que prevaleceu no julgamento, a alteração da destinação da unidade ou do condomínio exige aprovação em assembleia.
Nesse caso, o quórum necessário é de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.
Portanto, quando o condomínio possui destinação residencial, o proprietário precisa respeitar essa finalidade.
A decisão também manteve o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que havia impedido a proprietária de manter o apartamento disponível para estadias curtas sem aprovação em assembleia.
Por que o STJ restringiu as hospedagens de curta duração?
A discussão envolve mais do que a possibilidade de um proprietário obter renda com o próprio apartamento.
De acordo com o voto da relatora, a popularização das plataformas digitais aumentou a circulação de pessoas nos condomínios.
Além disso, a alta rotatividade de hóspedes trouxe discussões relacionadas à segurança, sossego e rotina dos moradores.
O STJ considerou que as estadias intermediadas por plataformas digitais possuem características próprias.
Para a ministra, esses contratos não se encaixam perfeitamente nas categorias tradicionais de locação residencial ou hotelaria. Por isso, o tribunal classificou esse tipo de negócio como contrato atípico.
O que muda para proprietários e moradores
A decisão pode ter impacto direto sobre proprietários que utilizam apartamentos residenciais para gerar renda com estadias de curta duração.
Agora, a existência de uma plataforma digital não garante, por si só, autorização para explorar comercialmente a unidade.
Por outro lado, moradores também ganham uma referência mais clara para discutir a utilização das unidades dentro dos condomínios.
A decisão reforça que a convenção condominial e a destinação do empreendimento devem ser respeitadas.
Airbnb em condomínio: entenda a regra dos dois terços
O ponto central do julgamento está no artigo 1.351 do Código Civil. A norma estabelece a necessidade de aprovação de dois terços dos condôminos para mudanças na destinação do condomínio ou da unidade, conforme o caso.
Assim, quando a utilização pretendida representa mudança da finalidade residencial, o proprietário não pode fazer a alteração unilateralmente.
O recurso analisado pelo STJ foi negado. Com isso, permaneceu válida a decisão que impediu a proprietária de oferecer o apartamento para estadias curtas sem a aprovação exigida.
A decisão também cria um parâmetro importante para novos conflitos envolvendo plataformas de hospedagem e condomínios residenciais.
Por fim, o entendimento mostra que o crescimento do aluguel de curta temporada não elimina as regras previstas para o uso dos imóveis.
O Airbnb em condomínio residencial pode depender da autorização dos próprios condôminos, especialmente quando a atividade altera a finalidade estabelecida para a unidade.
Perguntas frequentes
A utilização de um imóvel para estadias de curta duração pode ser proibida quando houver incompatibilidade com a destinação residencial do condomínio e ausência da autorização necessária.
Sim. O entendimento do STJ permite restringir a exploração de unidades residenciais para hospedagens de curta duração quando a atividade descaracteriza a finalidade residencial prevista para o empreendimento.
Quando a atividade representar mudança na destinação residencial da unidade, é necessária aprovação em assembleia, com quórum de dois terços dos condôminos.
O STJ decidiu que a exploração econômica ou profissional de imóveis residenciais com alta rotatividade de hóspedes pode exigir autorização do condomínio. A decisão uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema.
Não. O entendimento considera irrelevante o meio utilizado para oferecer o imóvel. A regra pode alcançar anúncios em outras plataformas digitais, imobiliárias ou meios tradicionais.