Empresas médias podem acessar o mercado de capitais, mas esse processo é precedido por uma série de exigências jurídicas e de governança. As demandas são equivalentes às aplicadas a grandes companhias, sem diferenças por porte ou localização geográfica do emissor. Uma operação recente de CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) mostra como essas exigências regulatórias se traduzem em obrigações concretas para quem deve os créditos.
A estrutura jurídica da operação
A incorporadora do litoral norte do Rio Grande do Sul D1 Empreendimentos organizou uma emissão de CRI atrelada ao Occhi Marina Club, empreendimento em Capão da Canoa. Conduzida pela Monte Bravo, a operação recebeu a securitização da Canal Companhia de Securitização e delimita três séries que podem atingir R$ 80 milhões. A primeira delas, de R$ 20 milhões, teve subscrição integral e foi integralizada por apenas um fundo de investimento.
O arranjo societário estabeleceu a constituição de uma SPE (sociedade de propósito específico) específica para o empreendimento. Esse mecanismo separou fluxos financeiros, contratos, garantias e informações, o que simplificou a análise de risco para os agentes envolvidos. Entre as garantias disponíveis estão incluídas aval, cessão fiduciária de recebíveis, alienação fiduciária de quotas e de imóvel, fundos de reserva, de obras e de liquidez, além de contas vinculadas.
O término da operação é fevereiro de 2036, sendo que a amortização programada do principal será em parcela única no vencimento, sem prejudicar as amortizações antecipadas estabelecidas em contrato. Os recursos são liberados de forma escalonada, de acordo com o cumprimento das condições contratuais atreladas à evolução da obra.
Requisitos prévios à estruturação
A due diligence que antecede uma emissão desse gênero analisa o projeto e outros fatores, como as demonstrações financeiras, os contratos, o histórico de entregas, a estrutura societária e a qualidade da informação gerada pela empresa. A D1 já tinha consolidado três desses pontos antes mesmo de iniciar o processo: demonstrações financeiras consistentes ao longo de vários exercícios, contratos de venda padronizados e digitalizados, e histórico de cumprimento de cronogramas.
Ainda era necessário desenvolver dois requisitos especificamente para a operação: a divisão societária via SPE e a capacidade de reportar informações com o nível de detalhamento solicitado pela prestação de contas pós-emissão do título. Segundo Juliano Jordani, CFO da D1 Empreendimentos, a adoção da estrutura de CRI aconteceu pela falta de um instrumento jurídico adequado ofertado pelo crédito bancário no caso do financiamento de um condomínio de lotes.
"Para esse tipo de empreendimento, um condomínio de lotes, não encontramos no crédito bancário um produto capaz de financiar a operação. O CRI nos deu uma estrutura juridicamente adequada ao projeto e, na nossa avaliação, com custo inferior às alternativas bancárias usuais. Em troca, passamos a operar com uma rotina permanente de garantias, medições, relatórios e controles", afirma Jordani.
Obrigações de governança pós-emissão
Assim que a liquidação da primeira série terminou, a operação exigiu medições frequentes da obra, confirmação da destinação dos recursos pelo agente fiduciário e análise das demonstrações financeiras do patrimônio separado por auditor independente. Antes produzida sob demanda, a informação começou a cumprir um calendário regulatório definido.
Conforme Duani Minosso Teixeira, fundador e sócio-diretor da D1 Empreendimentos, o nível de exigência sobre contratos, informações financeiras, cronograma e histórico de execução foi elevado nesse processo de estruturação. Isso trouxe visibilidade a agentes externos sobre a disciplina interna da operação. Na avaliação da empresa, os custos fixos da estruturação e o montante total previsto de até R$ 80 milhões compensam. Operações semelhantes costumam diluir melhor suas despesas quando o volume total ultrapassa R$ 50 milhões, uma referência válida para a operação completa, e não apenas para a primeira série.
Não existe piso regulatório para esse modelo de captação. A viabilidade passa pela combinação de prazo, taxa, garantias oferecidas, nível de governança da empresa e alternativas de crédito disponíveis em cada caso concreto.
O processo, da primeira consulta a casas estruturadoras à liquidação da série inicial, demorou sete meses. O desenvolvimento e a execução da construção do Occhi Marina Club são feitos em parceria entre D1 e Allgayer. O empreendimento venceu a categoria Empreendimento Residencial de Grande Porte do Sinduscon Premium 2025. De acordo com levantamento do Sinduscon-RS, o litoral norte gaúcho chegou a um volume estimado de negócios imobiliários equivalente a R$ 3,74 bilhões, com base em dados de ITBI, no primeiro semestre de 2026, um recorde para o período.
"É a prova de que um projeto nascido no litoral norte pode acessar os mesmos instrumentos das grandes incorporadoras do país", afirma Teixeira.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui oferta, recomendação ou solicitação de investimento em valores mobiliários.