Parte do crédito que sustenta as vendas do MCMV (Minha Casa, Minha Vida) circula fora do sistema financeiro. É o pró-soluto, o parcelamento da entrada concedido pela própria incorporadora, com recursos de caixa e sem o imóvel como garantia. Segundo estimativa de José Urbano Duarte, ex-vice-presidente da Caixa Econômica Federal e consultor da Creditú, as construtoras financiam cerca de R$ 16 bilhões por ano nessa modalidade.
A Creditú, fintech de crédito habitacional com operações no Chile, no Peru e no Brasil, defende que essa etapa seja bancarizada.
Uma dívida sem garantia ao lado do financiamento
Depois da entrega das chaves, o comprador passa a pagar ao mesmo tempo a parcela integral do financiamento bancário e a parcela devida à incorporadora. Diferentemente do crédito imobiliário, a dívida da entrada não tem o imóvel como garantia. Uma análise do Itaú BBA inclui o parcelamento direto com as construtoras entre os riscos do setor e aponta famílias que chegam a comprometer de 40% a 50% da renda.
Dados do Banco Central mostram a diferença. Em agosto, a inadimplência no crédito pessoal não consignado sem garantia, modalidade mais próxima do pró-soluto, chegou a 15,59%. Nas linhas direcionadas, como o financiamento imobiliário, em que o imóvel serve de garantia, o índice foi de 1,24% no mesmo mês. Quando o orçamento aperta, a parcela da entrada costuma ser a primeira a atrasar, e o prejuízo recai sobre a incorporadora.
“A incorporadora virou banco sem ter estrutura de banco; com o crescimento do volume de lançamentos e obras mais rápidas, o pós-chaves cresce e esse crédito, fora do sistema financeiro, aumenta o risco para a construtora e para a família”, afirma Urbano, que atua como consultor da Creditú.
Por que a entrada passou a depender da construtora
Segundo o Banco Central, o financiamento com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) cobre, em média, cerca de 73% do valor do imóvel. Com a alta dos custos de produção, sobretudo a partir da pandemia, os tetos de valor de cada faixa do programa foram ampliados e novas faixas foram criadas. O preço médio das unidades passou a subir mais rápido do que a renda, e a entrada mínima de 20% exigida nos financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ficou maior em valor.
Releases de empresas listadas indicam alta do pró-soluto pós-chaves, com casos em que a participação passou de cerca de 7% para 10% do VGV (Valor Geral de Vendas) entre o segundo trimestre de 2025 e o de 2026. No mesmo período, o saldo com atrasos superiores a 90 dias cresceu quase 50%. Nessas empresas, é comum que o volume de pró-soluto mantido em carteira supere R$ 600 milhões, com crescimento de quase 40% em doze meses.
Com a Selic em 13,75% ao ano, mesmo após o corte de setembro, carregar esses recebíveis segue caro para quem precisa do dinheiro na obra.
Obras mais rápidas, prazos mais longos
Para a Creditú, a industrialização da construção tende a agravar esse quadro. O processo deve ganhar escala, impulsionado pela busca de produtividade, pela escassez de mão de obra e pela reforma tributária. Com obras mais curtas, o comprador dispõe de menos meses para quitar a entrada antes das chaves, e uma fatia maior do saldo fica para depois da entrega, com prazos mais longos e risco maior.
A proposta de levar o crédito para os bancos
No modelo da Creditú, o comprador financia a entrada com crédito bancário, a incorporadora recebe à vista e o banco financia o restante do imóvel. A dívida da entrada ganha análise de crédito, contrato bancário e cobrança especializada, e deixa o balanço da construtora.
“Avaliamos a capacidade de pagamento de pessoas que podem, de fato, pagar, mas que ainda não tiveram tempo de juntar a entrada. Em seguida, bancarizamos a operação para que essas famílias não se superendividem. Assim, a incorporadora volta a se concentrar no que faz melhor: construir e vender”, diz Felipe Parada, Country Manager da Creditú no Brasil.
A empresa já opera com incorporadoras parceiras no Brasil e amplia essa rede em São Paulo, Minas Gerais, Paraná, Goiás, Santa Catarina, Mato Grosso do Sul e no Distrito Federal.
Os riscos do pró-soluto no MCMV se concentram, assim, no pós-chaves: uma dívida sem garantia, concedida fora do sistema financeiro, que se soma à parcela do financiamento e tem inadimplência muito superior à do crédito imobiliário. Para o setor, a questão é quem deve carregar esse crédito: a construtora, que precisa do caixa para construir, ou o sistema financeiro, que tem estrutura para avaliar, cobrar e financiar o risco.
Sobre a Creditú
Fintech que tem como propósito democratizar o acesso ao financiamento e reinventar a experiência do cliente na América Latina. Com mais de 17 mil famílias atendidas e mais de USD 1 bilhão originados em crédito imobiliário e financiamento habitacional, atua no Chile, no Peru e no Brasil. Entre seus investidores está a L4 Venture Builder, fundo brasileiro vinculado à B3, a bolsa de valores do Brasil.